U Hrvatskoj ima deset tisuća neprodanih stanova

Hrvatska je, po prosječnim cijenama, najskuplje stambeno tržište među tranzicijskim zemljama na kojem je od 2003. godine došlo do snažnog porasta cijena. Uoči krize dosegle su vrhunac od 2.000 do 2.200 eura po četvornom metru, a potom je uslijedio pad no ne onakav kakav se očekivao. Procjenjuje se kako je broj prodanih stanova pao za 50 posto u odnosu na vrijeme uoči krize kada su stanogradnja i prodaja stanova bili na vrhuncu. Rečeno je to na okruglom stolu "Perspektive tržišta nekretnina u Republici Hrvatskoj", održanom prošloga tjedna u sklopu tradicionalnog Financijskog doručka Splitske banke u Zagrebu.

Napomenuvši da se većina imovine hrvatskih građana nalazi u nekretninama, glavni ekonomist Splitske banke Zdeslav Šantić podsjetio je kako je građevinarstvo i te kako utjecalo na gospodarski rast u prijašnjim godinama, ali i da sadašnji pad građevinskih radova od 15 do 20 posto godišnje u velikoj mjeri usporava gospodarski rast, odgađa izlazak iz krize te utječe na stabilnost bankarskog sustava. Što se potonjeg tiče, Alan Herjavec, voditelj odjela projektnog financiranja u Splitskoj banci, iznio je podatke prema kojima je od 2001. do 2009. godine portfelj kredita u hrvatskim bankama vezanih uz financiranje nekretnina narastao s 2,2 milijarde na 14,6 milijardi kuna.
- U prosjeku je portfelj rastao 30 posto godišnje, a najviše 2006. godine, kada je rast bio čak 80 posto. Te su godine hrvatske banke dale 5,1 milijardu novih kredita za financiranje nekretnina, dok su 2009. dale tek 220 milijuna kuna novih kredita - kazao je Herjavec. Josip Tica s Ekonomskog fakulteta u Zagrebu domaće tržište nekretnina smatra oligopolskim. Na njemu se, kaže, cijena ne prilagođava strukturi ponude, već se tržište prilagođava padu količine prodanih stanova. Takva situacija ima izrazito negativan učinak na građevinsku industriju. - Svi znamo da građevinska industrija bilježi pad dvoznamenkastim stopama, što govori da se stambeno tržište prilagođava putem pada prodaje. Posljedice toga su zastoj narudžbi građevinskoj industriji, njezin pad aktivnosti i rast nezaposlenosti. Tako imamo začarani krug jer recesija straši buduće kupce stanova, koji onda ruše dodatnu potražnju za kupnjom stanova - objasnio je doc.dr. Tica.

Prema procjeni investitora, odnosno developera, na tržištu je trenutačno osam do deset tisuća neprodanih stanova. Većina ih je na području Zagreba i okolice. Od nekadašnjih i ne tako davnih pet do šest mjeseci, koliko je u prosjeku trebalo da se proda jedan stan, sada je taj rok u prosjeku godinu do godinu i pol dana. - Svi ti stanovi neće se tako brzo prodati, ponajprije zato što nemaju kvalitetu iskazanu prodajnom cijenom - smatra Sven Müller, član Uprave Stipić grupe. Prema njegovu mišljenju, prostor za smanjenje cijene ponajprije ovisi o realnom smanjenju cijene zemljišta. - Posljednjih pet godina bili smo suočeni s cijenama zemljišta čija je pretpostavka bila bogaćenje jednom transakcijom. Cijena zemljišta bila je 20-30 posto od bruto sagradive površine objekta, što je dovelo do preizgrađenosti, smanjenja kvalitete i katastrofalnih arhitektonskih rješenja. Procjenjuje se da bi cijena zemljišta realno morala biti 13 do 15 posto od cijene jednog kvadrata. Na bazi stana koji stoji 2.000 eura po kvadratu (bruto s PDV-om) u toj je cijeni 40 posto cijena gradnje, dok je udio dobiti investitora 7 posto. Kroz samo građenje ostvaruju se dobiti u visini od 1 do 4 posto, s tim da je 3 posto vrlo dobra dobit - kazao je Müller.

Cijene zemljišta - rečeno je - morale bi doći na realnu razinu jer je Hrvatska po tome mnogo skuplja od zemalja u okruženju. U Mađarskoj i Sloveniji, primjerice, cijena zemljišta je znatno niža, dok visokorazvijene zemlje to pitanje rješavaju drugačije - davanjem zemljišta u koncesiju. U velikim europskim gradovima to je dobro uigran model. U Londonu se, recimo, zemljište za gradnju ne kupuje, već dobiva u koncesiju na 99 godina.