Cijene nekretnina nisu zaustavili ni pandemija ni potresi, a uz inflaciju opet su počele ludovati. Sve podsjeća na 2008.

Ni pandemija ni potresi nisu uspjeli zaustaviti rast cijena na tržištu nekretnina, no u periodu od 2019. do 2021. godine taj rast bio je suptilan. Godina 2022. donijela nam je prividnu stabilizaciju i povratak u 'normalan' život, ali time i ponovno ludovanje cijena te inflaciju, a sadašnja situacija sve više podsjeća na period krize oko 2008. godine

Prosječna cijena kvadrata kuće u RH povećala se za čak 15 posto u odnosu na prethodnu godinu i iznosi 1863 eura. Za kvadrat stana traži se u prosjeku 2658 eura, što predstavlja povećanje od visokih 17 posto na razini cijele države.

Indeks potražnje u posljednje četiri godine pokazuje sezonski trend rasta, osobito u proljeće i jesen, kada je aktivan APN. U protekloj godini preko 70 posto ukupne potražnje bilo je za stanovima u cjenovnim razredima od 1500 do 2500 eura po kvadratu, a što se razreda kvadrature tiče, najtraženiji su bili oni od 41 do 60 kvadratnih metara (30 posto ukupne potražnje) te od 61 do 80 kvadratnih metara (29 posto ukupne potražnje). Kada je riječ o potražnji za kućama, situacija je približno ista ako gledamo cijenu po metru kvadratnom, no najveći postotak potencijalnih kupaca, njih 49 posto, interes je pokazao za kućama od 51 do 100 kvadratnih metara.

U Zagrebu još uvijek oprez u područjima oštećenim potresom
Odnos ponude i potražnje u Gradu Zagrebu uglavnom je ujednačen, no u gradskim četvrtima koje su najviše oštećene potresom i dalje je vidljiv nesrazmjer. Gornji grad – Medveščak nosi najveći dio ukupne ponude stanova u Zagrebu (17 posto), no potražnja za njima iznosi tek približno sedam posto. Slična je situacija u četvrtima Črnomerec, Donji grad i Maksimir, a u ostalima uočavamo veći indeks potražnje nego ponude. Ono što je zajedničko svima jest povećanje cijena u odnosu na prethodnu godinu, pa je tako cijena kvadrata stanova u prosjeku porasla za 16 posto i sada iznosi 2593 eura, dok je cijena kvadrata kuća porasla za 10 posto i iznosi 1555 eura.

U Zagrebu su se najviše tražili stanovi od 41 do 60 kvadratnih metara (trećina ukupne potražnje), no u ponudi ih je bilo tek 23 posto. Čak 44 posto potencijalnih kupaca tražilo je stanove u cjenovnom razredu od 500 do 1500 eura po kvadratnom metru, no njih je u ponudi bilo samo 11 posto. Najveću ponudu vidjeli smo kod stanova s cijenom između 1500 i 2500 eura po kvadratu (75 posto), no potražnja za njima bila je znatno manja (40 posto).

Čak polovica potencijalnih kupaca tražila je kuće od 51 do 100 kvadratnih metara, ali ponuda takvih kuća je zakazala i iznosila je samo 22 posto. Najviše se kuća nudilo u cjenovnom rangu od 500 do 1500 eura po kvadratu, ali interes za njih bio je znatno manji (38 posto), dok je više od trećine ukupne potražnje bilo za onima između 1500 i 2500 eura, no samo 16 posto takvih kuća bilo je u ponudi.

Jača interes za manjim sredinama u okolici metropole
I dok je Grad Zagreb i dalje jedno od najzanimljivijih područja, s najvećom ponudom i potražnjom, zanimljivo je uočiti kretanja u okolnoj Zagrebačkoj županiji, u kojoj bilježimo najveći rast cijena u cijeloj državi. Cijena kvadrata kuće u toj županiji prošle godine narasla je za 18 posto te u prosjeku iznosi 967 eura, a kvadrat stana popeo se za vrtoglavih 30 posto i prosječno iznosi 2052 eura.

Ondje je skoro polovica potražnje bila za stanovima čija je cijena po kvadratnom metru iznosila od 500 do 1500 eura, no u ponudi se takvih stanova našlo tek nešto manje od 12 posto. Kao i u ostatku države, najveća potražnja što se tiče kvadrature bila je za stanovima od 41 do 80 kvadratnih metara, a ponuda ju je uglavnom pratila.

Najveću ponudu (63 posto) kada je u pitanju prodaja kuća uočili smo kod onih čija se cijena metra kvadratnog kretala između 500 i 1500 eura, ali je potražnja za njima bila znatno niža i nosila je 38 posto ukupne potražnje. Trećina potencijalnih kupaca potraživala je kuće u cjenovnom razredu od 1500 do 2500 eura po kvadratu, a takvih je u ponudi Zagrebačke županije bilo nešto manje od 16 posto. One od 51 do 100 kvadratnih metara nosile su 46 posto ukupne potražnje, no ponuda takvih kuća bila je nešto manja i iznosila je 38 posto.

Najskuplji kvadrati očekivano na priobalju, Dubrovačko-neretvanska županija u vodstvu

Prva tri mjesta kada je u pitanju prosječna cijena stambenog kvadrata u RH nedvojbeno zauzimaju Dubrovačko-neretvanska (2843 eura), Splitsko-dalmatinska (2753 eura) i Istarska županija (2559 eura).

Prateći trendove u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, uočavamo da su se cijene u protekle četiri godine jednolično kretale, tj. praktički stagnirale, dok je jedino kod prodaje stanova u 2022. godini vidljivo povećanje od sedam posto (3489 eura). Najveća potražnja bila je za stanovima u cjenovnom razredu od 500 do 1500 eura (44 posto), no takvih je u ponudi bilo neznatnih osam posto.

Za kuće je trećina potencijalnih kupaca bila spremna izdvojiti između 1500 i 2500 eura, ali kao i u prethodnom slučaju, ponuda nije pratila potražnju te je iznosila nešto manje od 20 posto. Najinteresantnije su bile one od 51 do 100 kvadratnih metara pa je potražnja za takvim kućama iznosila 51 posto, no u ponudi ih je bilo tek 38 posto.

No ni to nije pokazatelj idealne situacije, jer najveća je potražnja (44 posto) za stanovima u cjenovnom razredu od 500 do 1500 eura po kvadratu, a takvih je u ponudi zanemarivih pet posto. Najviše se traže oni od 61 do 80 kvadratnih metara (41 posto ukupne potražnje), ali njihova ponuda iznosi tek 29 posto.

Više od trećine potencijalnih kupaca koji su u potrazi za kućom za nju je spremno izdvojiti 500 do 1500 eura, no ponuda u tom cjenovnom rangu samo je nešto viša od 24 posto. Visokih 59 posto potražnje otpada na kuće od 51 do 100 kvadratnih metara, ali tek 38 posto njih nalazi se u ponudi Istarske županije.

U kontinentalnoj Hrvatskoj nekretnine ne zadovoljavaju uvjete potražnje
Odemo li istočnije, odnos ponude i potražnje drastično se mijenja – potražnja za nekretninama u ostatku kontinentalne Hrvatske (izuzev Grada Zagreba) znatno je veća od ponude. No to ne znači da u tim županijama nema dovoljno nekretnina za prodaju, već da one ne odgovaraju potrebama tržišta i kao takve kupcima nisu zanimljive.

Najpovoljniju situaciju što se tog odnosa tiče vidimo u Osječko-baranjskoj županiji, ali ondje je vidljiv i najveći rast cijena nekretnina, što je posebice istaknuto u najvećem regionalnom gradu, Osijeku, u kojem je cijena kvadrata stana u odnosu na prošlu godinu narasla za čak 20 posto i iznosi 1407 eura.

U toj županiji više od polovice potražnje odlazi na kuće od 51 do 100 kvadratnih metara, no njih je u ponudi samo 38 posto. Što se cjenovnog razreda tiče, one od 1500 do 2000 eura po kvadratu najzanimljivije su trećini potencijalnih kupaca, ali takvih je u ponudi manje od dva posto. Ponuda stanova uglavnom je veća od potražnje, a najviše se traže stanovi od 41 do 60 kvadratnih metara (32 posto), kakvih je četvrtina na tržištu, dok je onih od 61 do 80 kvadratnih metara trećina, ali potražnja za njima iznosi 23 posto.